Um wie viel dürfen sich die Nebenkosten erhöhen? Vorauszahlung, Nachzahlung und Fristen

Kurzantwort: Eine feste Obergrenze gibt es nicht. In der Abrechnung zählen die tatsächlich angefallenen, umlagefähigen Betriebskosten, wobei der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten muss (§ 556 Abs. 3 BGB). Die monatliche Vorauszahlung darf erst nach einer Abrechnung per Textform auf eine angemessene Höhe angepasst werden (§ 560 Abs. 4 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, und der Mieter hat zwölf Monate ab Zugang für Einwendungen.

Die Frage „Um wie viel dürfen die Nebenkosten steigen?“ meint meist zwei verschiedene Dinge: die monatliche Vorauszahlung und die Nachzahlung am Jahresende. Für beide gelten andere Regeln, und beide haben Grenzen, auch wenn keine davon als Prozentzahl im Gesetz steht.

Gibt es eine Obergrenze für Nebenkosten?

Nein. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB). Steigen Grundsteuer, Müllgebühren oder Versicherungsprämien, steigt auch der Betrag, den der Mieter über die Abrechnung trägt. Ein Deckel von zehn oder fünfzehn Prozent steht nirgends im Gesetz.

Begrenzt wird der Betrag trotzdem, und zwar von drei Seiten:

Umlagefähigkeit: Nur Kosten, die der Mietvertrag auf den Mieter überträgt und die zu den Betriebskosten gehören (Betriebskostenverordnung), dürfen in die Abrechnung. Verwaltung und Reparaturen gehören nicht dazu.

Wirtschaftlichkeitsgebot: Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, „dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten“ (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Bei Veränderungen von Betriebskosten sagt das § 560 Abs. 5 BGB noch einmal ausdrücklich. Der Vermieter darf keine unnötig teuren Leistungen einkaufen und auf den Mieter abwälzen. Wer zum Beispiel einen Dienstleister weit über dem Marktpreis beauftragt, muss mit Kürzungen rechnen.

Angemessene Vorauszahlung: Vorauszahlungen dürfen nur „in angemessener Höhe“ vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine absichtlich zu niedrige Rate, die dann jedes Jahr hohe Nachzahlungen erzeugt, ist ebenso wenig gedacht wie eine überhöhte.

Vorauszahlung erhöhen: Was § 560 Abs. 4 BGB verlangt

Der Gesetzestext ist kurz: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen“ (§ 560 Abs. 4 BGB). Daraus folgt:

Erst nach einer Abrechnung. Eine Erhöhung mitten im Jahr, nur weil die Preise gestiegen sind, sieht das Gesetz bei vereinbarter Vorauszahlung nicht vor.

In Textform. Ein Brief oder eine E-Mail mit lesbarer Erklärung und erkennbarem Absender genügt. Eine Unterschrift ist nicht vorgeschrieben.

Auf angemessene Höhe. Maßstab ist, was die Abrechnung gezeigt hat. Rechnen Sie die tatsächlichen Kosten durch zwölf. Einen Aufschlag für künftige Preissteigerungen sollten Sie nur ansetzen, wenn Sie ihn begründen können.

Für beide Seiten. „Jede Vertragspartei“ heißt: Hat der Mieter ein Guthaben, kann auch er eine niedrigere Vorauszahlung verlangen.

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Die Mieterin hat 900 € im Jahr vorausgezahlt (75 € im Monat). Die Abrechnung ergibt Kosten von 1.000 €, also 100 € Nachzahlung. Geteilt durch zwölf Monate sind das gut 83 € im Monat. Eine Anpassung von 75 € auf rund 83 € ist damit durch die Abrechnung gedeckt. Die Nachzahlung für das abgerechnete Jahr bleibt davon unberührt, die neue Rate gilt für die Zukunft.

Und bei einer Betriebskostenpauschale?

Wurde statt einer Vorauszahlung eine Pauschale vereinbart, rechnet der Vermieter nicht ab. Er darf Erhöhungen der Betriebskosten nur umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht, und die Erklärung muss in Textform den Grund nennen und erläutern (§ 560 Abs. 1 BGB). Der Mieter schuldet den Mehrbetrag ab dem übernächsten Monat nach der Erklärung. Sinken die Kosten, muss die Pauschale entsprechend herabgesetzt werden (Abs. 3).

Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist

Zwölf Monate für den Vermieter: Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Für das Kalenderjahr 2025 heißt das: Zugang bis 31.12.2026. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB). Ein Guthaben des Mieters bleibt auch dann fällig.

Zwölf Monate für den Mieter: Einwendungen gegen die Abrechnung muss er spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen. Danach kann er sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (Sätze 5 und 6). Auf Verlangen muss der Vermieter Einsicht in die Belege geben, auch elektronisch (Abs. 4).

Mit der Frist für die Abrechnung hängt die Anpassung der Vorauszahlung eng zusammen: Wer die Abrechnung früh verschickt, kann die neue Rate früh ansetzen. Wer erst im Dezember abrechnet, hat ein ganzes Jahr mit einer zu niedrigen Vorauszahlung hinter sich. Maßgeblich für die Frist ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absendedatum. Wie Sie die Abrechnung selbst aufstellen, zeigt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung selbst erstellen.

Als Mieter eine hohe Nachzahlung prüfen

Wenn die Abrechnung deutlich über dem Vorjahr liegt, lohnt der Blick auf drei Punkte: Sind die Kostenarten im Mietvertrag vereinbart? Gibt es auffällige Posten, die nach Verwaltung oder Reparatur aussehen? Haben sich Verbrauch oder Verteilerschlüssel verändert? Verlangen Sie die Belege, und halten Sie die zwölf Monate für Einwendungen im Auge. Die Prüfung ersetzt keine Rechtsberatung, bei größeren Beträgen helfen Mieterverein oder Anwalt.

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Abrechnung und Vorauszahlungsanpassung aus einer Rechnung

VermieterHeld rechnet die Nebenkostenabrechnung je Einheit, prüft die Frist nach § 556 Abs. 3 BGB und erzeugt auf Knopfdruck ein Anschreiben zur Anpassung der Vorauszahlung mit empfohlener neuer Monatsrate (§ 560 Abs. 4 BGB). Ob die Rate zu Ihrem Vertrag passt, entscheiden Sie.

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Häufige Fragen

Um wie viel dürfen die Nebenkosten steigen?

Eine feste Prozentgrenze gibt es nicht. Abgerechnet werden die tatsächlich angefallenen umlagefähigen Betriebskosten, unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots (§ 556 Abs. 3 BGB). Die monatliche Vorauszahlung darf erst nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe angepasst werden (§ 560 Abs. 4 BGB).

Darf der Vermieter die Vorauszahlung ohne Abrechnung erhöhen?

Bei vereinbarter Vorauszahlung nein. § 560 Abs. 4 BGB erlaubt die Anpassung nach einer Abrechnung, durch Erklärung in Textform und auf eine angemessene Höhe. Das gilt für beide Seiten: Auch der Mieter kann nach einer Abrechnung mit Guthaben eine Senkung verlangen.

Was ist der Unterschied zwischen Vorauszahlung und Pauschale?

Bei der Vorauszahlung wird jährlich abgerechnet, die Nachzahlung oder das Guthaben ergibt sich aus den tatsächlichen Kosten. Bei der Pauschale wird nicht abgerechnet. Der Vermieter darf Erhöhungen der Betriebskosten nur umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist, und muss sie in Textform begründen (§ 560 Abs. 1 BGB).

Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Nebenkostenabrechnung?

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Wie lange kann der Mieter der Abrechnung widersprechen?

Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung. Danach kann er Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Quellen (abgerufen am 08.11.2026 auf gesetze-im-internet.de): § 556 und § 560 BGB. Stand: 8. November 2026.

Allgemeine Information zur Selbsthilfe, keine Rechtsberatung. Was in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist, geht dieser Übersicht vor.