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Wohnungsübergabe: Das Protokoll entscheidet über die Kaution
Bei der Übergabe wird festgelegt, was der Mieter bezahlt und was nicht – nicht im Streit danach. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Unterschrift ist das wichtigste Beweismittel. Ohne Protokoll musst du Schäden auf andere Weise (Fotos, Zeugen) beweisen, und das gelingt oft schlechter.
1. Vorbereitung
- Einzugsprotokoll heraussuchen. Nur der Vergleich Einzug/Auszug zeigt, was der Mieter verursacht hat. Beim Einzug wird die Wohnung mit derselben Sorgfalt protokolliert wie beim Auszug – das wird am häufigsten versäumt.
- Termin bei Tageslicht, leere Wohnung, mindestens 45 Minuten, beide Parteien anwesend. Ein Zeuge (nicht der Ehepartner) ist im Streitfall Gold wert.
- Vorabnahme zwei bis drei Wochen vor Auszug: Mängel benennen, Mieter kann noch nachbessern. Das vermeidet die meisten Kautionsstreits.
2. Was ins Protokoll gehört
| Bereich | Festhalten |
|---|---|
| Kopf | Adresse, Datum, Uhrzeit, Anwesende, Ein- oder Auszug |
| Jeder Raum einzeln | Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Steckdosen, Heizkörper – Zustand mit Foto, Schäden mit Maß („Kratzer Parkett 30 cm, Wohnzimmer vor Balkontür“) |
| Küche/Bad | Armaturen, Silikonfugen, Einbaugeräte (Funktion geprüft), Abflüsse |
| Zählerstände | Strom, Gas, Wasser (kalt/warm), Heizkostenverteiler – mit Zählernummer und Foto |
| Schlüssel | Anzahl je Art (Haus, Wohnung, Keller, Briefkasten, Garage), Vergleich mit Einzug |
| Vereinbarungen | Wer beseitigt was bis wann; verbleibende Einbauten; Nachsendeadresse und Bankverbindung des Mieters |
| Unterschriften | beide Parteien, je ein Exemplar; bei Verweigerung: Vermerk, Zeuge unterschreibt |
3. Schaden oder Abnutzung?
Der Mieter haftet nur für Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Normale Abnutzung trägt der Vermieter – sie ist mit der Miete abgegolten.
- Abnutzung (kein Abzug): Laufspuren im Teppich, leichte Gebrauchsspuren im Parkett, vergilbte Wände, übliche Dübellöcher, Verschleiß an Dichtungen.
- Schaden (Abzug): Brandflecken, tiefe Kratzer, Wasserschäden durch Pflanzen, gesprungene Fliesen, Schimmel durch Lüftungsverhalten (du musst beweisen, dass die Ursache nicht in der Bausubstanz liegt), Tierschäden, übermäßig viele oder große Bohrlöcher, eigenmächtige Umbauten.
Beim Abzug gilt „neu für alt“: Ein zehn Jahre alter Teppich mit Lebensdauer von zehn Jahren hat keinen Restwert mehr – dann gibt es keinen Ersatz, auch bei Beschädigung.
4. Schönheitsreparaturen: Was der Mieter schuldet
Nach der BGH-Rechtsprechung sind viele Klauseln unwirksam: starre Fristen („alle drei Jahre“), Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich, Farbvorgaben während der Mietzeit, Quotenabgeltungsklauseln. Ist die Klausel unwirksam, schuldet der Mieter keine Renovierung – auch nicht bei sichtbar abgewohnten Wänden. Ist sie wirksam (renoviert übergeben, flexible Fristen „im Allgemeinen“), muss der Mieter bei Bedarf renovieren, dazu gehört auch das Überstreichen bunter Wände. Ist die Klausel unwirksam, kannst du das Überstreichen grundsätzlich nicht verlangen, außer bei Substanzschäden (Einzelfall).
5. Mängel, Nachfrist, Ersatzvornahme
Stellst du bei der Übergabe Mängel fest, die der Mieter beseitigen muss, setze eine Nachfrist in Textform (je nach Umfang der Arbeiten angemessen, oft etwa 14 Tage; Nachweis ratsam). Erst nach fruchtlosem Ablauf darfst du auf seine Kosten beauftragen. Ohne Fristsetzung ist der Ersatzanspruch oft verloren. Ausnahme: Schadensersatz für Substanzschäden (nicht Renovierung) braucht keine Fristsetzung.
6. Checkliste Auszug
- Einzugsprotokoll und Fotos bereitlegen
- Vorabnahme 2–3 Wochen vorher
- Termin bei Tageslicht, Zeuge mitnehmen
- Raum für Raum protokollieren, fotografieren
- Zählerstände mit Foto, Versorger ummelden
- Schlüssel zählen, Fehlbestand notieren (Schließanlage: Austauschkosten!)
- Nachsendeadresse und Bankverbindung notieren
- Beide unterschreiben, Kopie aushändigen
- Ansprüche innerhalb von 6 Monaten geltend machen – siehe Kaution abrechnen
Digitales Übergabeprotokoll mit Fotos
VermieterHeld führt dich Raum für Raum durch die Übergabe, speichert Fotos und Zählerstände und erzeugt ein PDF zum Unterschreiben – Einzug und Auszug direkt vergleichbar.
Übergabeprotokoll starten →Häufige Fragen
Muss der Mieter bei der Übergabe streichen?
Nur bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel und Bedarf; dazu gehört dann auch das Überstreichen bunter Wände. Starre Fristen oder unrenovierte Übergabe machen die Klausel unwirksam – dann schuldet der Mieter keine Renovierung, und das Überstreichen kannst du grundsätzlich nicht verlangen, außer bei Substanzschäden (Einzelfall).
Was bedeutet „besenrein“?
Grober Schmutz entfernt, Böden gefegt, keine Abfälle, Möbel und persönliche Gegenstände raus. Keine Grundreinigung, keine gereinigten Fenster.
Was ist, wenn der Mieter das Protokoll nicht unterschreibt?
Das Protokoll gilt dann als einseitige Dokumentation. Vermerke die Verweigerung, lass den Zeugen unterschreiben und schicke dem Mieter eine Kopie mit Fristsetzung für Einwände. Fotos sind dann umso wichtiger.
Darf ich für fehlende Schlüssel den Austausch der Schließanlage berechnen?
Nur, wenn ein Missbrauchsrisiko besteht und die Anlage tatsächlich ausgetauscht wird. Bei einem Einzelzylinder ohne Schließanlage sind nur die Kosten des Zylinders ersatzfähig.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind der konkrete Mietvertrag und die aktuelle Rechtsprechung. Stand: 2026-11-01.