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Steuern für Vermieter: Anlage V und die Werbungskosten, die oft vergessen werden
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – aber fast alles, was die Vermietung kostet, mindert die Steuer. Private Vermieter verschenken regelmäßig dreistellige Beträge pro Jahr, weil sie Fahrten, Kontoführung oder die Gebäudeabschreibung nicht ansetzen. Das Wichtigste zur Anlage V in einem Überblick.
1. Grundprinzip
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung = Einnahmen minus Werbungskosten (§ 21 EStG), erklärt in der Anlage V je Objekt. Es gilt das Zu- und Abflussprinzip: Was 2025 auf dem Konto eingeht oder abgeht, zählt für 2025. Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters sind Einnahmen, die gezahlten Betriebskosten Werbungskosten – die Nachzahlung im Folgejahr ebenfalls Einnahme. Ein Verlust wird mit anderen Einkünften (Gehalt) verrechnet und senkt die Steuer.
2. Werbungskosten – die vollständige Liste
| Position | Hinweis |
|---|---|
| Schuldzinsen | nur Zinsen, nicht Tilgung; Disagio, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen |
| Gebäude-AfA | 2 % (Baujahr ab 1925), 2,5 % (vor 1925), 3 % bei Fertigstellung ab 2023 – vom Gebäudeanteil ohne Grund und Boden |
| Betriebskosten | alle, die du zahlst – auch die umgelegten (Einnahme und Ausgabe gegenüberstellen) |
| Hausgeld (ETW) | umlagefähiger und nicht umlagefähiger Teil, Verwaltervergütung; Zuführung zur Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung |
| Reparaturen, Instandhaltung | sofort abziehbar als Erhaltungsaufwand (Ausnahme: siehe 15-%-Grenze); wahlweise auf 2–5 Jahre verteilen |
| Fahrtkosten | 0,30 €/km zum Objekt, zu Handwerkern, Eigentümerversammlung, Baumarkt – Fahrtenbuch oder Aufstellung |
| Verwaltung | Hausverwaltung, Steuerberater (Anlage V), Software, Porto, Telefon, Kontoführung des Mietkontos |
| Versicherungen | Gebäude, Haftpflicht, Rechtsschutz (Vermieteranteil), Mietausfall |
| Grundsteuer | voll, auch wenn umgelegt |
| Makler, Inserate, Bonitätsauskunft | bei Neuvermietung |
| Möbel, Einbauküche | AfA über Nutzungsdauer (Küche 10 Jahre); Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € netto sofort |
| Leerstand | Kosten bleiben abziehbar, solange Vermietungsabsicht nachweisbar ist (Inserate aufbewahren) |
3. Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung, die netto 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern werden über 50 Jahre mit 2 % abgeschrieben. Beispiel: Gebäudeanteil 200.000 €, Grenze 30.000 € netto. Wer im dritten Jahr das Bad für 12.000 € erneuert und vorher schon 20.000 € investiert hat, verliert den Sofortabzug für die gesamten 32.000 €. Große Maßnahmen deshalb ins vierte Jahr schieben oder unter der Grenze bleiben. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen zählen nicht mit.
4. Vermietung an Angehörige
Vermietest du an Kinder, Eltern oder Geschwister unter Marktmiete, prüft das Finanzamt: Bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete (Warmmiete) bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Zwischen 50 und 66 % ist eine Überschussprognose nötig; unter 50 % wird anteilig gekürzt. Voraussetzung immer: ein schriftlicher Mietvertrag wie unter Fremden, tatsächliche Zahlung per Überweisung, Betriebskostenabrechnung. Der Mietspiegel ist auch hier die Referenz – siehe Mieterhöhung nach Mietspiegel.
5. Verkauf, Erbe, Verluste
- Spekulationsfrist: Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Kauf ist steuerpflichtig (§ 23 EStG), die AfA erhöht den Gewinn. Mehr als drei Objekte in fünf Jahren können gewerblichen Grundstückshandel auslösen.
- Erbe/Schenkung: Der Erwerber führt die AfA des Vorgängers fort; die Zehnjahresfrist läuft weiter.
- Dauerhafte Verluste: Bei unbefristeter Vermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht vermutet; bei Ferienwohnungen, befristeter Vermietung oder sehr hohen Verlusten verlangt das Finanzamt eine Überschussprognose über 30 Jahre.
6. Belege, die du brauchst
Kaufvertrag mit Aufteilung Gebäude/Grundstück (sonst schätzt das Finanzamt oft ungünstig – die Arbeitshilfe des BMF ist anfechtbar), Darlehenskonto-Jahresauszug, alle Rechnungen mit Zahlungsnachweis, Betriebskostenabrechnung, Hausgeldabrechnung, Fahrtenaufstellung. Wer die Betriebskosten sauber abrechnet, hat die Hälfte der Anlage V schon fertig.
Betriebskosten sauber abrechnen – auch fürs Finanzamt
VermieterHeld erstellt die Betriebskostenabrechnung je Objekt und Jahr; die Summen je Kostenart sind die Basis für die Anlage V. Dazu Renditerechner und Hausgeld-Aufteilung für Eigentumswohnungen.
Rechner ausprobieren →Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich Verlust mache?
Die Anlage V musst du trotzdem abgeben. Ein Verlust wird mit deinen anderen Einkünften verrechnet und senkt die Einkommensteuer – ein echter Vorteil in den ersten Jahren mit hohen Zinsen.
Kann ich die Tilgung des Darlehens absetzen?
Nein, nur die Zinsen. Die Tilgung ist Vermögensbildung. Der Kaufpreis des Gebäudes wird stattdessen über die AfA abgeschrieben.
Wie viel Prozent AfA gelten für meine Wohnung?
2 % bei Fertigstellung ab 1925, 2,5 % davor, 3 % bei Fertigstellung ab 2023 – jeweils vom Gebäudeanteil des Kaufpreises inklusive Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler, ohne Grund und Boden.
Was passiert, wenn ich die 15-%-Grenze überschreite?
Die gesamten Instandsetzungskosten der ersten drei Jahre werden zu Herstellungskosten und nur noch mit der AfA abgeschrieben statt sofort abgezogen. Größere Sanierungen daher planen: unter die Grenze oder ins vierte Jahr.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind der konkrete Mietvertrag und die aktuelle Rechtsprechung. Stand: 2026-09-03.