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Mieterhöhung nach Mietspiegel: So geht es rechtssicher

Viele private Vermieter erhöhen die Miete jahrelang nicht – aus Unsicherheit oder aus Sorge um das Verhältnis zum Mieter. Dann liegt die Miete 30 % unter Marktniveau und lässt sich wegen der Kappungsgrenze nur langsam nachholen. Eine Mieterhöhung ist kein Konflikt, sondern ein formalisiertes Verfahren mit klaren Regeln.

1. Vier Voraussetzungen (§ 558 BGB)

Wartefrist: Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein (12 Monate seit der letzten Erhöhung plus 3 Monate Zustimmungsfrist). Betriebskostenanpassungen und Modernisierungsmieterhöhungen zählen nicht.

Obergrenze ortsübliche Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die Vergleichsmiete für Wohnungen gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage nicht übersteigen.

Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (per Landesverordnung, z. B. Berlin, München, Hamburg, viele Großstädte) 15 %. Bezugspunkt ist die Miete vor drei Jahren, nicht die aktuelle.

Keine Ausschlussgründe: Bei Staffel- oder Indexmiete ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen; bei befristeten Mietverträgen mit vereinbarter Festmiete ebenfalls.

2. Rechenbeispiel

Wohnung 70 m², aktuelle Kaltmiete 560 € (8,00 €/m²), unverändert seit vier Jahren. Mietspiegel: 9,80 €/m² = 686 €. Kappungsgrenze 20 %: 560 € × 1,2 = 672 €. Die Erhöhung ist also auf 672 € begrenzt, obwohl der Mietspiegel mehr hergibt. Die restlichen 14 € können erst nach Ablauf der Dreijahresfrist nachgeholt werden. In einer 15-%-Stadt läge die Grenze bei 644 €.

3. Die Begründung – hier scheitern die meisten Erhöhungen

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein (§ 558a BGB). Zulässige Begründungsmittel:

Mietspiegel (qualifiziert oder einfach): Das Spannenfeld nennen, in das die Wohnung fällt, und die Einordnung kurz erläutern (Baujahr, Lage, Ausstattungsmerkmale). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss er genannt werden, auch wenn ein anderes Begründungsmittel gewählt wird.
Drei Vergleichswohnungen mit Anschrift, Größe, Ausstattung und Miete – auch eigene Wohnungen sind zulässig.
Sachverständigengutachten – teuer, in der Regel nur ohne Mietspiegel sinnvoll.
Mietdatenbank, wo vorhanden.

Ohne Begründung, mit falscher Mietspiegel-Einordnung oder mit Vergleichswohnungen ohne Anschrift ist das Verlangen formell unwirksam. Dann läuft keine Zustimmungsfrist, und die Wartefrist muss nicht neu beginnen – aber die Erhöhung verschiebt sich um Monate.

4. Ablauf und Fristen

Schritt	Frist
Erhöhungsverlangen geht dem Mieter zu (z. B. 10. März)	–
Überlegungsfrist des Mieters	bis zum Ende des übernächsten Monats (31. Mai)
Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab	Beginn des dritten Monats nach Zugang (1. Juni)
Stimmt er nicht (oder nur teilweise) zu: Klage auf Zustimmung	innerhalb von drei weiteren Monaten (bis 31. August)
Sonderkündigungsrecht des Mieters	bis zum Ende der Überlegungsfrist, Wirkung zwei Monate später

Zahlt der Mieter die erhöhte Miete einfach, gilt das als stillschweigende Zustimmung. Wird die Klagefrist versäumt, muss ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden.

5. Alternative: Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung (energetische Sanierung, Aufzug, Bad, Balkon – nicht bloße Instandsetzung) dürfen 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden, höchstens 3 €/m² in sechs Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²). Die Kappungsgrenze gilt hier nicht. Voraussetzung: Ankündigung drei Monate vor Beginn mit Art, Umfang, Dauer und voraussichtlicher Erhöhung. Ohne Ankündigung verschiebt sich die Erhöhung um sechs Monate.

6. Aufbau des Schreibens

Anrede aller Mieter des Vertrags (alle müssen zustimmen)
Aktuelle Miete, Datum der letzten Erhöhung
Neue Miete, Erhöhungsbetrag, Wirksamkeitsdatum
Begründung mit Mietspiegel-Einordnung oder Vergleichswohnungen
Nachweis der Kappungsgrenze
Bitte um Zustimmung bis zum Fristende, Hinweis auf § 558b BGB

Ein persönliches Gespräch vor dem Schreiben verhindert die meisten Verweigerungen. Wer die Betriebskosten sauber abrechnet (siehe Nebenkostenabrechnung erstellen), hat bei der Mieterhöhung erfahrungsgemäß weniger Widerstand.

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Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung, innerhalb von drei Jahren insgesamt um höchstens 20 % (15 % in angespannten Wohnungsmärkten) und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Dann kannst du innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen. Ist das Verlangen formell korrekt und die Miete ortsüblich, ist die Klage in der Regel erfolgreich; die Erhöhung gilt rückwirkend.

Gibt es in meiner Stadt keinen Mietspiegel – was dann?

Dann begründest du mit drei Vergleichswohnungen (auch eigene) oder einem Gutachten. Alternativ kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden.

Darf ich nach einer Modernisierung zusätzlich nach Mietspiegel erhöhen?

Ja, beide Wege sind unabhängig. Die Modernisierungsmieterhöhung unterliegt nicht der Kappungsgrenze, wird aber bei einer späteren Mietspiegel-Erhöhung nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind der konkrete Mietvertrag und die aktuelle Rechtsprechung. Stand: 2026-09-03.